Milloin on aika vaihtaa isännöitsijä – ja miten se tehdään oikein?
Isännöitsijän vaihtaminen voi tuntua monimutkaiselta. Tässä oppaassa käymme läpi, milloin vaihto kannattaa harkita ja miten prosessi hoidetaan kahdeksassa askeleessa – hallitusti ja ilman turhia riskejä.
Lue opas maksutta ↓Hyvä isännöinti on taloyhtiön selkäranka. Kun isännöitsijä reagoi ajoissa, viestii avoimesti ja hoitaa sovitut asiat ajallaan, arki sujuu. Jos asioita jätetään hoitamatta, virheet ja viivästykset voivat tulla kalliiksi – niin rahallisesti kuin asumisen viihtyvyydenkin kannalta.
Isännöitsijän vaihto on yksi taloyhtiön hallituksen merkittävimmistä päätöksistä. Se vaikuttaa suoraan asumisen arkeen, hallitustyöhön, kustannuksiin ja kiinteistön pitkän aikavälin arvoon. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki vaiheet käytännön vinkkeineen.
Tunnistako nämä merkit?
Yleisimmät syyt isännöitsijän vaihtoon
Onko jokin näistä tuttua teidän taloyhtiössänne? Nämä ovat selkeitä merkkejä siitä, että yhteistyö ei toimi toivotulla tavalla.
Huono tavoitettavuus
Puhelut jäävät soittamatta ja sähköposteihin vastataan viiveellä – tai ei lainkaan.
Epäselvä raportointi
Talousraportit ovat vaikeaselkoisia, myöhässä tai kokonaiskuva yhtiön tilanteesta on hämärä.
Hankkeet jumittuvat
Korjaushankkeet venyvät, ylittävät budjetin tai etenevät ilman riittävää informaatiota.
Lupaukset jäävät lunastamatta
Sovittuja asioita ei hoideta, tai ne hoidetaan viiveellä ilman proaktiivista viestintää.
Hallitustyö tuntuu raskaalta
Hallitus joutuu jatkuvasti seuraamaan ja muistuttamaan asioista, jotka kuuluisivat isännöitsijälle.
Isännöinnin vaihdoista johtuu laadullisista ongelmista – heikosta viestinnästä, hitaasta reagoinnista tai epäselvästä raportoinnista. Vain 18 % selittyy hinnalla.
Lähde: Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2026
Vaihe vaiheelta
8 askelta onnistuneeseen vaihtoprosessiin
Isännöitsijän vaihto onnistuu, kun se hoidetaan suunnitelmallisesti. Seuraa näitä askeleita järjestyksessä.
Tunnistakaa tarve ja määritelkää tavoitteet
Kirjatkaa konkreettisesti, mikä nykyisessä isännöinnissä ei toimi. Onko kyse viestinnästä, reagointikyvystä, talouden hoidosta vai hankkeiden johtamisesta? Mitä hallitus odottaa isännöinniltä? Selkeät tavoitteet ohjaavat koko prosessia ja helpottavat uuden isännöitsijän valintaa.
Kirjaa ongelmat konkreettisestiKäykää läpi nykyinen isännöintisopimus
Ottakaa esiin sopimus ja lukekaa irtisanomisehdot huolella. ISE 2007 -ehtojen mukainen irtisanomisaika on yleensä kolme kuukautta – sopimuksessa voi kuitenkin olla pidempi aika. Tarkistakaa tämä ennen kuin teette mitään päätöksiä.
Tyypillinen irtisanomisaika: 3 kkLaadikaa huolellinen tarjouspyyntö
Tarjouspyynnön tulisi sisältää vähintään:
- Kuvaus taloyhtiöstä: koko, ikä, tekniset erityispiirteet
- Palvelut ja tavoitteet sekä tärkeimmät odotukset
- Kuukausihintaan sisältyvät ja erikseen veloitettavat palvelut
- Pyyntö referensseistä samankokoisista yhtiöistä
- Liitteet: yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja isännöitsijätodistus
Lähettäkää tarjouspyyntö 4–6 potentiaaliselle isännöintiyritykselle.
Pyydä vähintään 4 tarjoustaVertailkaa tarjouksia ja haastatelkaa ehdokkaat
Kiinnittäkää huomiota hinnoittelun lisäksi tiimin kokoon, kokemukseen, sähköisiin järjestelmiin ja referensseihin. Kutsukaa 2–3 parasta ehdokasta haastatteluun – haastattelut ovat erinomainen tilaisuus arvioida myös kemiaa ja viestintätaitoja.
Hinta on vasta viidenneksi tärkein kriteeriValitse toimija ja neuvottele sopimuksen yksityiskohdat
Hallitus tekee päätöksen enemmistöpäätöksellä. Sopimukseen kannattaa kirjata palvelutasot, raportoinnin aikataulut, lisätyöveloitukset ja indeksikorotukset mahdollisimman selkeästi.
Allekirjoita uusi sopimus ennen vanhan sopimuksen irtisanomistaLaadikaa siirtosuunnitelma ja kuittauslista
Listatkaa yhdessä vanhan ja uuden isännöitsijän kanssa kaikki siirrettävät aineistot: kirjanpito, talousraportit, sopimukset, pöytäkirjat, pankkitilit ja muu dokumentaatio. Hyväksyttäkää lista hallituksessa.
Dokumentoi kaikki siirrettävät aineistotViestikää asukkaille ja osakkaille avoimesti
Ilmoittakaa vaihdosta ajoissa ja avoimesti. Selkeä viestintä lisää luottamusta ja vähentää epävarmuutta. Kun tieto kulkee, siirtymä sujuu ilman turhaa huhumyllyä.
Avoimuus rakentaa luottamustaSeuratkaa uuden yhteistyön käynnistymistä
Antakaa uudelle isännöitsijälle aikaa perehtyä yhtiöön – tulokset eivät näy heti. Seuratkaa toimintaa säännöllisillä tapaamisilla ja antakaa palautetta. Hyvä yhteistyö rakentuu vuorovaikutuksesta.
Seuraa ja anna palautetta säännöllisestiTärkeä muistutus: irtisanominen vasta uuden sopimuksen jälkeen
Irtisanokaa nykyinen sopimus vasta sitten, kun uusi sopimus on allekirjoitettu ja siirtosuunnitelma on selvillä. Näin varmistat, ettei isännöintipalveluun tule katkosta.
Mallipohja
Irtisanomisilmoitus isännöitsijälle
Hei,
Asunto Oy [Yhtiön nimi] irtisanoo isännöintisopimuksenne sopimusehtojen mukaisesti. Irtisanomisaika on [kk] kuukautta, joten sopimus päättyy [pp.kk.vvvv].
Pyydämme vahvistamaan irtisanomisen vastaanoton ja sopimuksen päättymispäivän kirjallisesti.
Olemme sopineet uuden isännöinnin aloituksesta [uuden isännöitsijän nimi ja toimisto] kanssa.
Kiitos yhteistyöstä!
Ystävällisin terveisin,
Taloyhtiön hallitus
Halvimmalla ei aina saa parasta
Halpa hinta tarkoittaa usein, että isännöitsijällä on hoidettavanaan enemmän yhtiöitä – yksittäiselle taloyhtiölle jää vähemmän aikaa. Hinta on vasta viidenneksi tärkein kriteeri uutta isännöitsijää valittaessa. Laatu ja luotettavuus painavat enemmän. Hyvä isännöinti maksaa itsensä takaisin sujuvampana arkena ja kiinteistön arvon säilymisenä.
Miksi Optimate
Isännöinnin kilpailutus on ollut iso kynnys – jopa musta aukko.
Se on näyttänyt työläältä ja riskialttiilta, joten moni hallitus jättää kilpailutuksen tekemättä ja tyytyy isännöintiin, joka ei vastaa taloyhtiön tarpeita. Useimmiten vain siksi, ettei paremmasta ole ollut tietoa.
Optimaten kautta luot ensimmäistä kertaa laadukkaan isännöinnin kilpailutuksen 15 minuutissa – selkeästi, vertailukelpoisesti ja täysin läpinäkyvästi. Ei arvailua eikä kuukausien projektia.
Kiinteistöliitto suosittelee Optimatea virallisena ratkaisuna isännöinnin kilpailutukseen – läpinäkyvyyden ja helppouden vuoksi.
Maksuttomat työkalut taloyhtiöille
Valmis löytämään taloyhtiöllenne parhaan isännöinnin?
Valitse, miten haluatte edetä – kaikki maksutta, ilman sitoutumista vaihtamiseen.
Vertaile kulujanne
Näe minuutissa, maksaako taloyhtiönne ylihintaa isännöinnistä saman alueen muihin yhtiöihin verrattuna.
Testaa hintanne →Testaa isännöinnin laatu
Arvioi nykyisen isännöinnin taso 10 kysymyksellä ja saat puolueettomat tulokset heti.
Aloita laatutesti →Kilpailuta isännöinti suoraan – vertaile tarjoukset yhdessä näkymässä
Lähetä tarjouspyyntö haluamillesi isännöitsijöille yhdellä klikkauksella. Saat tarjoukset suoraan Optimateen ja vertailet hinnat, tuntiveloitukset ja arvion vuosikustannuksista rinnakkain.
- 1500+ taloyhtiötä autettu
- 100+ isännöintitoimistoa
- Keskimäärin 23 % säästö
- Valmis jopa 15 minuutissa
